Fastighetsbesiktning av dödsbo – vad du verkligen behöver veta innan försäljning

Det ingen pratar om förrän det är för sent

Du har ärvt en fastighet. Eller kanske står du mitt i en rörig process med syskon, jurister och en bostad som luktar instängt. Det är jobbigt. Och mitt i allt det där ska du dessutom ta ställning till skicket på fastigheten – något som kan avgöra om försäljningen blir en ekonomisk framgång eller en ren mardröm.

Fastighetsbesiktning av dödsbon är ett ämne som ofta hamnar i skymundan. Folk fokuserar på bouppteckning, arvsskifte och vem som ska ha farmors klocka. Men fastighetens fysiska skick? Det glöms bort. Tills en köpare dyker upp och börjar ställa frågor.

Varför besiktning av ett dödsbo skiljer sig från vanliga bostäder

En vanlig villabesiktning utgår från att någon bott i huset, underhållit det och kan svara på frågor om renoveringar, vattenläckor och elinstallationer. Med ett dödsbo? Den personen finns inte längre. Och arvingarna har ofta väldigt begränsad kunskap om vad som faktiskt gjorts genom åren.

Det skapar en helt annan situation. Besiktningsmannen har ingen att fråga om den där fuktfläcken i källaren. Ingen som minns när taket lades om. Ingen som vet om elledningarna är original från 1962 eller om de byttes ut på 90-talet.

Faktum är att just den här informationsbristen gör att dödsbon ofta säljs med ett utökat friskrivningsavtal. Men det betyder inte att du kan strunta i besiktningen. Tvärtom – det gör den ännu viktigare.

Vad en besiktningsman letar efter i ett dödsbo

Fukten. Det är nästan alltid fukten som är boven. Äldre fastigheter som stått tomma en period – kanske bara några månader – kan snabbt utveckla fuktproblem. Ventilationen har stått av. Värmen har sänkts. Och plötsligt har du mögel bakom badrumsväggarna som ingen anade fanns där.

Men det stannar inte vid fukt. En ordentlig besiktning av ett dödsbo tittar på takets skick, grundens stabilitet, avloppssystemet, elsäkerheten och eventuella radonvärden. I Stockholmsområdet, där fastighetsvärdena är höga, kan en oupptäckt skada innebära hundratusentals kronor i oväntade kostnader för köparen – och potentiella tvister för säljaren.

Jag har sett fall där arvingar snabbsålt utan besiktning och sedan fått krav på prisavdrag i efterhand. Det vill du undvika.

Att sälja i befintligt skick – vad betyder det egentligen?

"Säljs i befintligt skick." Du har säkert sett formuleringen. Den dyker upp i princip varje dödsboannons. Men den ger inte det skydd många tror.

Enligt jordabalken har köparen en undersökningsplikt. Absolut. Men säljaren har också en upplysningsplikt. Om du som arvinge vet att det läckt vatten i köket – ja, då måste du berätta det. Även om du säljer i befintligt skick.

Och här blir besiktningen din bästa vän. Genom att låta en oberoende besiktningsman gå igenom fastigheten innan du lägger ut den, får du svart på vitt vad som gäller. Du slipper överraskningar. Köparen slipper överraskningar. Och hela affären blir tryggare för alla inblandade.

Stockholms dödsbomarknad – en egen värld

Stockholm är speciellt. Priserna är höga, konkurrensen hård, och dödsbon lockar allt från förstagångsköpare som letar efter renoveringsprojekt till erfarna investerare som vet exakt vad de letar efter.

Den som funderar på att köpa dödsbo i Stockholm vill nästan alltid veta fastighetens verkliga skick. De räknar på renoveringskostnader, jämför med marknadspriser och fattar beslut baserat på fakta – inte känslor. Som säljare tjänar du på att möta den typen av köpare med transparens.

En besiktning i förväg signalerar seriositet. Den visar att du inte försöker dölja något. Och i en marknad där rykten sprids snabbt bland mäklare och investerare, är det värt sin vikt i guld.

Praktiska steg innan du säljer

Börja med att tömma fastigheten tillräckligt för att besiktningsmannen ska kunna arbeta. Det behöver inte vara helt tomt, men golv, väggar och tak ska vara åtkomliga. Flytta undan möbler från ytterväggar. Se till att besiktningsmannen kan komma åt krypgrund, vind och elcentral.

Boka en auktoriserad besiktningsman – gärna en med erfarenhet av äldre fastigheter. Det finns en skillnad mellan att besiktiga en nyproducerad bostadsrätt och ett 50-talshus med originalstomme. Du vill ha någon som känner igen tegelproblem, äldre VVS-lösningar och de typiska svagheterna i Stockholms villabestånd.

När besiktningsprotokollet är klart, gå igenom det noga. Diskutera med din mäklare vilka brister som bör åtgärdas före försäljning och vilka som kan prissättas in i utgångspriset. Ibland är det smartare att sänka priset med 50 000 kronor än att lägga 80 000 på en renovering som köparen ändå hade gjort annorlunda.

Den verkliga kostnaden för att skippa besiktningen

Jag förstår frestelsen. Du vill bli klar. Processen har redan tagit månader – bouppteckning, tömning, juridik. Att lägga till ytterligare ett steg känns tungt.

Men tänk så här. En besiktning kostar kanske 10 000–15 000 kronor. Ett dolt fel som upptäcks efter försäljning kan kosta dig hundratusentals. Plus juridiska arvoden. Plus sömnlösa nätter.

Det är ingen svår matematik. Besiktningen är inte en kostnad. Den är en försäkring.

Och ärligt talat – den ger dig också sinnesro. Du vet vad du säljer. Du kan titta köparen i ögonen och säga: "Här är protokollet. Inga hemligheter." Det är värt mer än de flesta inser.

31 okt. 2026